河南經濟新聞網 ? 房產 > 正文 騰訊微博 新浪微博

整租整售 鄭州寫字樓新趨勢

核心提示:隨著經濟發展,鄭州寫字樓需求量上升,部分自持寫字樓出租率達90%以上,目前不少樓盤散售和自持并存,為利于長期發展,寫字樓開始謀求新出路。

   隨著國家中心城市、中原城市群定位確立,以及自貿區和鄭洛新國家自主創新示范區建設,鄭州的商業地位日漸重要、商業氛圍越來越濃厚,更多的創業公司帶來創業高潮,并由此帶動了鄭州寫字樓需求量上升。
 
    業內人士認為,2017年以來,鄭州寫字樓發展回暖,不少寫字樓出租率創歷史新高,租金略微上漲并相對穩定,為吸引優質企業入駐,寫字樓之間競爭明顯加劇。鄭州寫字樓近期有哪些新的發展趨勢呢?河南商報記者向業內人士咨詢發現,自持樓盤出租率高,不少樓盤散售和自持并存。
 
    【現狀】
 
    東區寫字樓以散售為主
 
    根據克爾瑞今年年初公布的大數據顯示,2016年鄭州純辦公供應面積48.63萬㎡,同比下跌45.2%;銷售面積72.19萬㎡,同比上漲0.8%;銷售均價10693元/㎡,同比上漲0.8%。這意味著鄭州寫字樓市場整體回暖。
 
    然而鄭東新區作為鄭州商務寫字樓風向標,高端寫字樓林立,知名企業多,該區域主要由相對成熟的CBD核心商務區、正發展的高鐵片區、剛起步的龍子湖區域組成。根據鄭東新區管委會樓宇辦提供的數據顯示,截至2016年底,鄭東新區商務樓宇共292棟,總建筑面積1156萬平方米。其中,已建成樓宇183棟,建筑面積822萬平方米,在建樓宇109棟,?建筑面積334萬平方米。
 
    據悉,鄭東新區商務樓宇經營模式主要以散售為主,在散售后交給開發商經營管理或由業主自主經營。目前,綠地中心、升龍大廈、綠地新都匯等商務樓宇都是這種經營模式。而另一種開發商自持運營的經營模式則相對“小眾”,東區自持樓盤有文化產業大廈和世博大廈,同時楷林IFC也有一棟樓自持。
 
    【亮點】
 
    自持出租率高達90%以上
 
    走訪寫字樓,發現不少房產中介分布在寫字樓附近,以搶奪資源。而在開發商自持運營的寫字樓附近,則難覓中介身影。21世紀房產一位工作人員告訴記者,散售類寫字樓承租方流動率高、價格標準不統一、業主需要將房產托付給中介對外出租,因此在優質寫字樓內外分布有多家中介。他還告訴記者,中介不會將自持類寫字樓納入業務范圍。一方面因為這類樓宇由置業公司運營,另一方面是這類樓宇租金高,有的租金達每天4元以上/平方米,企業進入門檻較高。
 
    據了解,自持運營模式的文化產業大廈和世博大廈出租率在90%以上,其中文化產業大廈出租率達100%,一房難求。另外,在入駐企業方面,世博大廈入駐有渣打銀行、三星、蘋果、惠普等,文化產業大廈則入駐有中興通訊、中國移動鄭州分公司、報業傳媒等。
 
    【調查】
 
    新寫字樓部分自持?大部分散售
 
    河南商報記者在走訪中發現,招租時間較久的寫字樓,整棟樓散售形式較為常見,部分樓層作為置業或物業辦公場地。而近期新推出的寫字樓,開發商則會選擇部分自持,大部分為散售模式。以綠地中心為例,作為鄭州東站地標建筑,南北共有兩棟樓宇。其中,有部分樓層屬于開發商自持,其余則為散售,目前入駐企業400多家,出租率達60%以上,其中有部分樓層為整售模式。
 
    租金作為入駐企業的重要門檻,從整體來看,自持類寫字樓租金遠遠領先于鄭州寫字樓平均水平。據鄭東新區管委會工作人員介紹,金水路沿線區域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%,CBD區域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%,商都路沿線區域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%,高鐵站區域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。
 
    受服務質量、硬件投入、運營成本等因素影響,自持類寫字樓租金較高。比如綠地中心自持部分租金為含稅3.7~4元/平方米/天,散售部分租金為2元左右。另外,目前租金較高的楷林IFC,其自持部分含稅為5.5元/平方米/天,幾乎是散售租金的兩倍。
 
    【探討】
 
    自持和散售?業內人士怎么看
 
    在上海、北京等一線城市,不少寫字樓是自持形式。在鄭州,這一形式所占比例極低。曾有業內人士在接受媒體采訪時稱,完全出售的物業產權過于分散,沒有一個主心骨,后期難以進行系統性的招商營銷,業主各自為政反而會使寫字樓整體水平達不到預期的效果。可是,也有人對此持不同的態度,畢竟開發商出于經營壓力,需要快速回籠資金以及區域商業發展水平受限等因素,都在影響著樓宇經營模式。
 
    觀點1
 
    自持樓層回報率低?開發商不愿意自持
 
    在RET睿意德華中區副總經理石俊東看來,鄭州寫字樓經營仍然以快速回籠資金的散售形式為主,自持類寫字樓數量幾乎可以忽略不計。他認為,寫字樓自持回報率不會超過5%,因為自持對于開發商而言壓力太大,幾乎都不愿意自持。
 
    在他看來,無論是自持類寫字樓,還是散售類寫字樓,鄭州目前的企業需求和寫字樓供應標準并不一致。他認為,鄭州大量存在的是生活服務型公司,這類公司在選擇辦公地點的時候,不會首先考慮辦公場所的高大上,而是會選擇貼近客戶的寫字樓,因此市區內部的寫字樓、商住兩用樓,更適合這些企業。這也導致市區內的寫字樓雖然硬件不如鄭州東站,但實際的出租比例以及租金水平都好于東站片區。
 
    觀點2
 
    自持樓層前期壓力大?但利于企業形成集聚效應
 
    一家外資企業負責人告訴記者,在選擇辦公場地時,公司首先考慮的就是自持類寫字樓。一方面由于空間安全性需求,另一方面是追求辦公場所穩定性和服務穩定性。他指出,鄭州目前自持類寫字樓鳳毛麟角,一棟自持類寫字樓一旦引入一家世界500強企業,很快就會形成品牌集聚效應,所入駐的多是大型企業總部、行業尖端企業。
 
    據鄭州某樓盤招商負責人稱,那些以散售為主的品牌寫字樓,其硬件設施、服務水平等也都可圈可點,其弊端在于難以讓樓宇形成集聚效應,對入駐的企業質量不好把控,自持類寫字樓在招商方面的確優勢明顯。可難點在于,迫于資金回籠壓力,樓宇會連續多年難以實現盈利。因此,為了在堅持經營策略的前提下和其他寫字樓競爭,開發商會在招商政策、硬件設備、物業服務等方面不斷調整,以利于樓宇的長期發展。
 
    從長遠來看,自持利于實現寫字樓品質控制和差異化,讓寫字樓更有生命力。他還指出,目前鄭州已經開始學習一線城市的做法,出現開發商自持、整層出售,甚至以租代售的模式,這意味著,自持有可能成為品牌開發商在寫字樓開發時的一個著力點。(據河南商報)
責任編輯:張麗萍

分享到

十一运夺金开奖号码